Ein altes Sprichwort besagt, ein Mann solle in seinem Leben einen Baum pflanzen, ein Kind zeugen und ein Haus bauen. In Zeiten steigender Grundstückspreise ist aber sicherlich nichts dagegen einzuwenden, ein fertiges Haus zu kaufen. Doch ein Hauskauf ist finanziell und organisatorisch kein Pappenstiel. Wir erklären, worauf man achten muss.
Die richtige Immobilie finden
Wer ein Haus kaufen möchte, tut dies meist aus einem von zwei Gründen. Einerseits will der Käufer die Immobilie selbst nutzen beziehungsweise vermieten. Andererseits dienen Immobilien oft auch als Spekulationsobjekte, um mit dem Kauf beziehungsweise Verkauf Gewinn zu machen.
Bevor man sie jedoch kaufen kann, muss man erst einmal die richtige Immobilie finden. Das Durchforsten von Zeitungsanzeigen und Online-Portalen für Immobilien gehört dazu. Gerade im Internet ist die Auswahl sehr groß. Auch gewinnt man anhand der Bilder schon einen ersten Eindruck vom Objekt. Die Suche kann aufgrund der vielen Informationen aber auch anstrengend sein.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen Makler zu beauftragen, der die Wunschimmobilie sucht. Viele schreckt jedoch die Maklercourtage ab, die ein Makler bei erfolgreicher Vermittlung erhält. Leider werden generell die Nebenkosten, zum Beispiel für den Notar oder die Grunderwerbssteuer, beim Hauskauf zu oft unterschätzt.
In vielen Fällen ist der Immobilienmarkt auch kein Ponyhof.
Entsprechend muss man fast immer die eigenen Vorstellungen dem Markt anpassen. Der finanzielle Aspekt ist meist ausschlaggebend dafür, wie das eigene Heim aussehen wird. Sparen lässt sich übrigens schon damit, den wirklichen Platzbedarf in Quadratmetern von der gewünschten Wohnfläche zu trennen. Eine weitere Stellschraube besteht in der Wahl der richtigen Lage. Oft ist es günstiger, auf das nähere Umland im ländlichen Gebiet auszuweichen, als auf einem zentral gelegenen Haus zu beharren. Erkauft wird dies dann natürlich meist mit längeren Wegen zur Arbeit, Schule und der Notwendigkeit für ein eigenes Auto.
Doch ob die Immobilienpreise sich wie gewünscht entwickeln, lässt sich bei einer so langfristigen Kapitalanlage kaum einschätzen.(#01)
Die Preisentwicklung beim Hauskauf
Die Zahl der Personen, die sich in Deutschland mit dem Thema Hauskauf ernsthaft beschäftigen, steigt immer weiter an. Fast 2,4 Millionen Befragte gaben in einer Umfrage 2018 an, in den nächsten ein bis zwei Jahren ein Haus kaufen zu wollen. Dies bestätigt einen Trend, der seit einigen Jahren anhält:
Zahl der Personen, die innerhalb der nächsten zwei Jahre ein Haus kaufen möchten (in Millionen):
- 2014 – 2,03
- 2015 – 1,99
- 2016 – 2,10
- 2017 – 2,27
- 2018 – 2,38
Die Preisentwicklung beim Kaufpreis spielt natürlich auch eine Rolle und spiegelt das gesteigerte Interesse potenzieller Hauskäufer wider:
Kaufpreis pro m² für Häuser (Durchschnitts-Medianwerte für Deutschland):
- 2011: 1.330€
- 2012: 1.350€
- 2013: 1.360€
- 2014: 1.400€
- 2015: 1.460€
- 2016: 1.570€
- 2017: 1.690€
Quelle: Immowelt
Übrigens stieg im gleichen Zeitraum der Kaufpreis von Wohnungen im Vergleich zu dem von Häusern deutlich stärker. Lag der Preis für Wohnungen 2011 noch bei 1.550 Euro für den Quadratmeter, stieg er bis 2017 auf satte 2.460 Euro an. Entscheidend ist dabei natürlich immer auch die Lage der Immobilie, weswegen diese Werte nur einen Mittelwert bilden. Lokal können die Preise sowohl höher als auch deutlich niedriger ausfallen.
Schauen wir uns die Zahlen einmal genauer an. Die Zahl der Personen, die sich in Deutschland mit dem Thema Hauskauf ernsthaft beschäftigen, steigt weiter an.(#02)
Wie kaufe ich Immobilien in Deutschland?
Ist die Suche abgeschlossen, geht es an den eigentlichen Hauskauf. Jeder Ablauf ist etwas anders, doch lassen sich einige generelle Punkte beim Hauskauf in Deutschland festlegen.
- Den Zustand des Hauses auf Mängel überprüfen
- Bei Mängeln Kaufpreis nochmals verhandeln bzw. Behebung vor dem Verkauf im Vorvertrag festschreiben
- Überprüfung der Eigentumsverhältnisse: Stimmt alles, was der Verkäufer sagt?
- Überprüfung der Daten: Stimmen Baujahr, Aussagen zur Renovierung und Quadratmeterzahl?
- Gibt es Besonderheiten (z. B. Wegerechte, Konkursvermerke, Wohnrechte von Mietern etc.)?
- Finanzierung von der Bank prüfen lassen
- Notar beauftragen (der Käufer kann den Notar auswählen!)
- Nach Finanzierungszusage Notartermin vereinbaren (übernimmt ggf. der Immobilienmakler)
- Zahlung des Kaufpreises
- Eintragung im Grundbuch
Bevor man sie kaufen kann, muss man erst einmal die richtige Immobilie finden. (#03)
Hauskauf mit Fremdkapital
Die niedrigen Zinsen eröffnen vielen Menschen die Möglichkeit zur Immobilienfinanzierung, auch mit wenig Eigenkapital. Grundsätzlich gilt: Je weniger Fremdkapital man für die Finanzierung aufwenden muss, desto niedriger ist die Zinsbelastung.
Jedoch sollte man unbedingt beachten, dass es Verträge mit variablen Zinsen gibt – und wenn die in einigen Jahren nach oben angepasst werden, steigt die finanzielle Belastung plötzlich rapide an. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital gelten als empfehlenswert. Einplanen sollte man überdies auch Renovierungen und Modernisierungen bzw. Umbaumaßnahmen. Viele rechnen hier zu knapp und sind auf finanzielle Notlagen dann nicht mehr vorbereitet.
Wie viel Kredit man sich leisten kann, sollte man genau ausrechnen
Ob man sich sein Traumhaus überhaupt halbwegs leisten kann, kann man vorab im Internet kalkulieren. Die sogenannten Baurechner gibt es von verschiedenen Banken, aber auch von vielen der bekannten Immobilienportalen.
Die genauere Berechnung sieht so aus:
- Dazu ermittelt man alle Einnahmen und zieht davon alle Ausgaben ab
- Dabei sollte man die jährlichen bzw. halbjährlichen Zahlungen auf die Monate herunterbrechen
- Von dieser Zwischensumme zieht man eine Summe (je nach Bedarf und Wunsch) für die schönen Dinge des Lebens ab (Urlaub, Auto kaufen, mal Essen gehen oder sonstiges)
- Nun sollte man unbedingt noch einen kleineren Betrag für Reparaturen oder Neuanschaffungen auf Seite legen
- Jetzt hat man (ungefähr) den Höchstbetrag dessen, wie viel Geld man monatlich fürs das Traumhaus ausgeben kann
Mit dem so ermittelten Kaufpreis und der maximalen monatlichen Belastungsgrenze spricht man bei Banken vor, um den besten Kredit zu finden.
Die niedrigen Zinsen eröffnen vielen Menschen die Möglichkeit zur Immobilienfinanzierung durch Fremdkapital.(#04)
Häufig gestellte Fragen rund um den Hauskauf
Alternative: Haus bauen?
Der Hausbau ist die Alternative zum Hauskauf. Viele Menschen schrecken aber vor dem Aufwand an Zeit, Geld und Nerven zurück, den ein Neubau mit sich bringt. Allerdings sollte dabei bedacht werden, dass auch ein Hauskauf selten ohne weitere Investitionen abläuft. Denn das Traumhaus, das allen Vorstellungen entspricht, gibt es in der Regel nicht von der Stange zu kaufen. Tatsächlich sind Umbau- und Renovierungsarbeiten häufig unvermeidbar, insbesondere bei besonders günstigen Immobilien.
Mieten oder kaufen?
In finanzieller Hinsicht gilt ein Hauskauf nach wie vor als sinnvolle Investition, denn abgesehen von der (je nach Standort und Haustypen schwer abschätzbaren) langfristigen Wertentwicklung, kann man die eigene Immobilie eben auch selbst nutzen und freiwerdende Gelder anderweitig verwenden, die ansonsten in Mietkosten geflossen wären.
Vor allem die niedrigen Zinsen, die in den Jahren seit der Finanzkrise quasi zur Normalität geworden sind, machen die Baufinanzierung oft einfacher.
Ein Ende der Niedrigzinsphase scheint sich am Horizont aber inzwischen abzuzeichnen. Außerdem hat man insbesondere beim Bausparen durch die niedrigen Zinsen erhebliche Nachteile, weswegen das Bausparen längst nicht mehr die erste Wahl bei der Finanzierung ist.
Wie kaufe ich ein Haus, bei dem der Preis zu hoch ist?
Verhandlungsgeschick ist nicht jedem in die Wiege gelegt. Oft wird ein vom Makler im Exposé angegebener Preis vom Käufer als endgültig angesehen. In der Realität lässt sich durch Verhandlungen aber oft einiges erreichen, denn prinzipiell unterscheidet sich der Verkauf einer Immobilie nicht von dem anderer Dinge.
Wer sein Auto zu einem bestimmten Preis inseriert, weiß in der Regel auch, dass dieser Preis nicht erzielt wird und baut entsprechend einen Verhandlungsbonus ein. Das machen Hausbesitzer und Makler nicht anders, man kann also durch Verhandeln einiges sparen. Auch die Nebenkosten können Gegenstand der Verhandlung sein. Wer übernimmt die Maklerkosten oder Notargebühren? Diese Fragen können in einem Vorvertrag geklärt werden.
In Deutschland bedarf der Hauskauf immer eines Kaufvertrages, der vom Notar beurkundet wird. Außerdem müssen die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch aktualisiert werden. Deswegen kann man hierzulande auch keine Immobilien per Mausklick kaufen wie andere Produkte. (#05)
Fazit
In Deutschland bedarf der Hauskauf immer eines Kaufvertrages, der vom Notar beurkundet wird. Außerdem müssen die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch aktualisiert werden. Deswegen kann man hierzulande auch keine Immobilien per Mausklick kaufen wie andere Produkte.
Die Häuser, die man sich wünscht, sind nicht immer diejenigen, die zu den eigenen finanziellen Voraussetzungen passen. Eventuell muss man seine Ansprüche, vor allem bei der Wohnfläche, ändern. Lage, Zustand und eventueller Renovierungsbedarf beeinflussen den Preis ebenso wie die Nebenkosten, wobei insbesondere die Grunderwerbssteuer häufig unterschätzt wird. Wer einen Immobilienmakler einschaltet, sollte zudem die Kosten bedenken, die dabei entstehen.
Die solide Finanzierung ist das A und O beim Hauskauf. Trotz der derzeit niedrigen Zinsen sollte man sich nicht auf allzu gewagte Finanzierungen einlassen. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollten vorhanden sein. Das Bausparen kann nach wie vor sinnvoll sein, wenn man das Geld wirklich zum Hauskauf nutzen will.
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