Die Spekulationssteuer bei Immobilien ist einer der wichtigsten Faktoren, der sich auf den Gewinn oder auch die Verkaufssumme an sich auswirken kann. Viele Immobilienbesitzer haben diesen Faktor gar nicht im Blick. Wird eine Immobilie jedoch zu früh verkauft, kann die Spekulationssteuer dafür sorgen, dass hohe Zahlungen an den Staat notwendig sind.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien eigentlich?
Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Steuer, die durch den Staat bei privaten Verkäufen erhoben werden darf. In der Regel tritt sie vor allem in Bezug auf den Verkauf von Immobilien auf. Sie kann aber auch in anderen Bereichen gefordert werden.
Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie nicht ein bestimmter Zeitraum liegt, gilt die Spekulationsfrist als nicht erreicht. In dem Fall wird die Spekulationssteuer fällig.
Eine wichtige Grundlage ist hierfür das Einkommensteuergesetz. In diesem ist festgehalten, dass die Einkünfte, die aus privaten Verkäufen erzielt werden, eigentlich in der Steuererklärung zu vermerken sind. Es handelt sich dabei um den Bereich der „sonstigen Einkünfte“. Wie hoch die Steuer ist, ist abhängig vom Steuersatz des jeweiligen Bürgers.
Hinweis: Die Spekulationssteuer kann nicht nur bei Immobilienverkäufen anfallen. Zu beachten ist, dass alle Gewinne, die einen Betrag von 600 Euro überschreiten, der Steuer unterliegen. Auch dann, wenn Gegenstände einen geringeren Gewinn erzielen, allerdings gewerblich verkauft werden, muss Spekulationssteuer gezahlt werden.
Diese fünf Fakten rund um die Spekulationssteuer bei Immobilien sind wichtig
Bei der Spekulationssteuer bei Immobilien stellen sich einige Fragen, die für den Verkäufer wichtig sind. Eine der Grundsatzfragen ist, ob die Steuer nur beim Verkauf von Häusern oder auch bei Wohnungen anfällt. Hier kann klar gesagt werden, dass sie sowohl bei Wohnungen als auch bei Häusern getragen werden muss.
Die nachfolgenden Fakten können jedoch dabei helfen einzuschätzen, ob eine Spekulationssteuer wirklich gezahlt werden muss, welche Höhe diese hätte und wie es möglich ist, die Steuer doch nicht zu zahlen.
Video: Spekulationssteuer beim Immobilien Verkauf?Ich habe geerbt!
Die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien
Die Höhe der Spekulationssteuer bei Immobilien ist nicht ganz so einfach zu benennen, da es darauf ankommt, wie hoch der individuelle Einkommenssteuersatz des Verkäufers ist. Beim Hausverkauf oder auch beim Wohnungsverkauf ist also grundsätzlich schon klar, wie viel Steuer durch den Immobilienbesitzer getragen werden muss. Wer seinen eigenen Einkommenssteuersatz kennt, kann hier eine Berechnung durchführen.
Unter anderem ist zu beachten, dass bei einer Immobilie, die vermietet ist, noch Ausgaben berechnet werden können, die den Steuersatz mindern. Hier sollten sich Vermieter möglichst umfangreich durch einen Steuerberater auch beraten lassen. Es wäre ärgerlich, wenn Abzüge vom Gewinn in der Steuererklärung nicht berücksichtigt werden.
An einem Beispiel lässt sich einfacher nachvollziehen, in welcher Höhe die Spekulationssteuer bei Immobilien gezahlt werden muss. Wurde ein Haus mit einem Wert von 150.000 Euro gekauft, stellt dieser Betrag die Grundlage dar. Beim Kauf sind Nebenkosten angefallen, wie für den Makler oder anschließend auch für Sanierungen. Dies sind insgesamt 40.000 Euro. Nun werden diese 40.000 Euro bei einem möglichen Gewinn angerechnet.
Wenn also der Verkauf des Hauses einen Betrag von 220.000 Euro einbringt, liegt der Gewinn bei 30.000 Euro. Im Zusammenspiel mit anderen Einnahmen des jeweiligen Jahres wird der Gewinn versteuert. Bei einem Steuersatz von 40 %, wäre der Betrag rein für den Gewinn des Hauses bei 12.000 Euro. Damit würde der Gewinn nur noch bei 18.000 Euro liegen.
Aus diesem Grund ist es wichtig, sich über die Möglichkeiten zu informieren, wie die Spekulationssteuer nicht mehr gezahlt werden muss. Auch zunehmende Ausgaben in Bezug auf das Haus reduzieren den Gewinn. Unter dem Strich kommt jedoch auch hier nicht mehr Gewinn für den Verkäufer heraus, wenn er noch zusätzlich eine Spekulationssteuer zahlen muss. Gut ist es, die Spekulationsfrist im Blick zu behalten.
Wird eine Immobilie gekauft, beginnt mit dem Kauf auch die Spekulationsfrist. ( Foto: Shutterstock-goodluz_)
Was ist eine Spekulationsfrist?
Wird eine Immobilie gekauft, beginnt mit dem Kauf auch die Spekulationsfrist. Hierbei handelt es sich um einen Zeitraum, in dem Gewinne, die mit dem Verkauf der Immobilie erzielt werden, auch noch versteuert werden müssen. Hierbei handelt es sich um die Frist für private Immobilien. Diese Spekulationsfrist liegt bei 10 Jahren. Die 10 Jahre stellen die Basis dar.
Der Gesetzgeber möchte dadurch verhindern, dass Immobilienbesitzer innerhalb einer kurzen Zeit kaufen und verkaufen und daraus für sich Gewinne erzielen unter dem Deckmantel der privaten Verkäufe. Die Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, wo der Vertrag unterschrieben wird.
Das heißt, die Frist muss genau eingehalten werden. Erfolg der Verkauf der Immobilie und wird der Vertrag für den Verkauf einen Tag vor dem Ablauf der Spekulationsfrist unterzeichnet, ist noch eine vollständige Versteuerung der Gewinne notwendig.
Sobald die Frist jedoch abgelaufen ist, kann die Immobilie ohne eine Versteuerung verkauft werden. Es ist in dem Fall dann egal, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt ist.
Video: Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, das kann teuer werden!
Wie wirkt sich eine Eigennutzung auf die Spekulationssteuer bei Immobilien aus?
Die Spekulationsfrist kann verkürzt werden, wenn die Immobilie für die Eigennutzung zum Einsatz kommt. In dem Fall muss in der Steuererklärung der Gewinn eines Verkaufs nicht angegeben werden, wenn hier ebenfalls bestimmte Fristen eingehalten werden.
Der Gedanke dahinter ist, dass der Käufer sich ursprünglich entscheidet, eine Immobilie für die eigene Nutzung zu kaufen, diese dann aber nach einer kurzen Zeit verkaufen muss, beispielsweise aus finanziellen Gründen oder auch durch einen Umzug.
Ist nachweisbar, dass der Käufer oder dessen Kinder die Immobilie selbst genutzt haben, wird nach § 23 EStG keine Spekulationssteuer fällig.
Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Immobilie sowohl im Jahr des Verkaufs als auch mindestens zwei Jahre vorher selbst bewohnt worden sein muss.
Wenn dies der Fall ist, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Käufer die Immobilie nicht mit einer Gewinnabsicht erworben hat. Bei vielen Immobilienbesitzern ist dies auch tatsächlich nicht der Fall. Sie entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie und können dann die Raten nicht weiter bedienen oder müssen umziehen.
Der Gesetzgeber möchte dann den Immobilienbesitzer nicht auch noch durch eine Spekulationssteuer bestrafen, die zusätzlich auf den Gewinn gezahlt werden muss.
Sowohl bei Wohnungen als auch bei Häusern wird Spekulationssteuer fällig.( Foto: Shutterstock-fizkes)
Fällt auch nach zehn Jahren noch eine Spekulationssteuer an?
Es ist durchaus möglich, Immobilien auch mit einer Gewinnabsicht zu kaufen und diese dann zu verkaufen, ohne dennoch eine Spekulationssteuer bei Immobilien zahlen zu müssen. Hier ist jedoch etwas Geduld gefragt. Nach dem Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren ist es nicht mehr relevant, ob es sich um eine selbst genutzte oder eine vermietete Immobilie handelt. Der Besitzer kann diese dann verkaufen und zahlt keine Spekulationssteuer mehr.
Der Kauf einer Immobilie als Wertanlage ist für viele Menschen heute eine Möglichkeit, um für das Alter vorzusorgen. Der Gedanke, eine Immobilie zu kaufen, diese zu vermieten und mit den Mieteinnahmen den Kredit zu decken, ist keine neue Idee. Daher investieren viele Menschen in eine Immobilie und vermieten diese. Wenn sie dann darüber nachdenken, die Immobilie zu verkaufen, kommt die Spekulationssteuer dazu und die Idee hinter der Wertanlage wird deutlich reduziert.
Daher ist es empfehlenswert, vor dem Kauf einer Immobilie genau zu überlegen, wie lange die Immobilie gehalten werden soll. Wer sich nicht sicher ist, die Immobilie auch wirklich für zehn Jahre halten zu können, der muss daran denken, dass im Falle eines vorzeitigen Verkaufs die Spekulationssteuer gezahlt werden muss, wenn keine Eigennutzung der Immobilie für drei Jahre nachgewiesen werden kann.
Hinweis: Auch hier ist es vor dem Kauf nicht verkehrt, Informationen über den Steuerberater einzuholen und offene Fragen zu klären.
Die Spekulationssteuer beim Verkauf von mehreren Immobilien
Interessant kann noch die Frage sein, wie es mit der Spekulationssteuer bei Immobilien aussieht, wenn mehrere innerhalb eines bestimmten Zeitraumes verkauft werden. Natürlich können Privatpersonen so viele Immobilien kaufen, wie sie gerne möchten. Wenn jedoch in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als zwei der Immobilien durch den Besitzer wieder verkauft werden, ist davon auszugehen, dass es sich um einen gewerblichen Verkauf handelt.
Wichtig: Ab drei verkauften Immobilien ist der Verkäufer als Gewerbetreibender einzustufen. Diese Vorgaben sind im § 15 EStG festgehalten.
Wenn die ersten beiden Immobilien verkauft wurden ohne eine Abführung der Spekulationssteuer durchzuführen, beispielsweise weil sie der Eigennutzung gedient haben, wird die Spekulationssteuer nachträglich berechnet, sobald der Verkauf einer dritten Immobilie erfolgt.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn es sich bei den Immobilienbesitzern um ein Ehepaar handelt, ist der Verkauf von bis zu vier Immobilien in einem Zeitraum von fünf Jahren möglich, ohne dass eine Spekulationssteuer gezahlt werden muss.
Aber auch hier ist zu beachten, dass die Spekulationssteuer nur dann nicht anfällt, wenn eine Eigennutzung nachgewiesen werden kann. Dies ist nur der Fall, wenn die Immobilie durch die Besitzer oder auch durch deren Kinder bewohnt wird.
Video: Veräußerung der selbstgenutzten Immobilie
Zusammenfassung zu den wichtigsten Punkten der Spekulationssteuer bei Immobilien
Wer Immobilien verkaufen, auf diese aber keine Spekulationssteuer zahlen möchte, der findet hier noch einmal eine Zusammenfassung der wichtigsten Fakten rund um die Vorgaben in Bezug auf die gesetzlichen Grundlagen.
- Der Verkauf von mehr als zwei Immobilien innerhalb von fünf Jahren darf nicht überschritten werden.
- Die Immobilie wurde nach § 23 EStG verwendet.
- Wahlweise kann die Immobilie auch erst nach zehn Jahren verkauft werden, dann entfällt Punkt zwei.
Ein Blick auf das Datum des Kaufvertrages kann dabei helfen zu prüfen, wann die zehn Jahren wirklich abgelaufen sind. Dies ist auch dem Makler mitzuteilen, wenn er die Immobilie veräußern soll.
Fazit: Die Spekulationssteuer bei Immobilien muss nicht immer gezahlt werden
Der Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie in einem Zeitraum von zehn Jahren nach Kauf zieht die Zahlung einer Spekulationssteuer nach sich.
Wer diese umgehen möchte, der hat dafür mehrere Möglichkeiten:
- Eine Spekulationssteuer muss nicht gezahlt werden, wenn die Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, für wenigstens drei Jahre selbst genutzt wurde.
- Die Eigennutzung muss auch im Jahr des Verkaufs vorliegen.
- Aber auch nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren ist die Spekulationssteuer nicht mehr fällig.
