Eine große finanzielle Herausforderung erwartet die gewerbliche Immobilienbranche in Deutschland, da eine erhebliche Finanzierungslücke von 77 Milliarden Euro besteht. Zwischen 2019 und 2022 wurden schätzungsweise 228 Milliarden Euro an Immobilienkrediten aufgenommen, von denen etwa ein Drittel in den kommenden vier Jahren refinanziert werden muss. Allerdings zeigen sich Hindernisse aufgrund von Einschränkungen beim Beleihungsauslauf und dem Zinsdeckungsgrad sowie basierend auf den aktuellen Kapitalwerten und Kreditzinsen, wodurch geschätzte 77 Milliarden Euro nicht refinanziert werden können.
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Einfluss steigender Zinssätze und sinkender Immobilienwerte auf Kreditvergabe bei Gewerbeimmobilien
Die gestiegenen Zinssätze und sinkenden Immobilienwerte haben zu einer Verschärfung der Kreditvergabebedingungen auf dem gewerblichen Immobilienmarkt geführt, erklärt Daniel Sander von CBRE. Dadurch gestaltet sich die Beschaffung entsprechender Kredite schwieriger und kostenintensiver. Um die entstandenen Finanzierungslücken zu schließen, kann der Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital, nachrangigen Darlehen oder Vorzugskapitalvereinbarungen helfen. Wenn die Lücke jedoch zu groß ist und keine realistische Möglichkeit zur Überbrückung besteht, könnten Kreditgeber auf Immobilienverkäufe drängen. Dies könnte sowohl für den Kreditnehmer als auch den Kreditgeber zu Verlusten führen.
Zinswende ab 2023: Belastung für Mieter und Immobilienfinanzierung
Seit Beginn des vierten Quartals 2023 sind die Zinsen gestiegen, nachdem der Referenzzinssatz eines fünfjährigen Zinsswaps in der Eurozone Ende 2022 nahe der Null-Prozent-Linie lag. Aktuell liegen die Zinsen bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie zwischenzeitlich bei 3,4 Prozent lagen. Trotz einiger Anzeichen für eine Entspannung warnt Sander davor, dass die Inflation zurückkehren und die unsichere Wirtschaftsentwicklung einige Mieter belasten könnte. Zudem bereitet die nicht marktgerechte Nutzung vieler Büroflächen Schwierigkeiten bei der Refinanzierung.
CBRE-Analyse zeigt: Mehrfamilienhäuser und Büros mit größten Finanzierungslücken
Laut einer Analyse von CBRE weisen Mehrfamilienhäuser und Büroimmobilien in Deutschland die größten Finanzierungslücken auf. Die Finanzierungslücke bei Mehrfamilienhäusern beträgt 35,6 Milliarden Euro, was 46,1 Prozent der Kredite ausmacht, die refinanziert werden müssen. Bei Büroimmobilien beläuft sich die Finanzierungslücke auf 34,9 Milliarden Euro oder 45,3 Prozent der Kredite. Im Vergleich dazu sind die Finanzierungslücken bei Logistikimmobilien und Einzelhandelsimmobilien mit jeweils 3,3 Milliarden Euro oder 4,3 Prozent der Kredite geringer.
Deutsche Immobilienkredite: Größere Refinanzierungsschwierigkeiten als in Europa
Im Rahmen einer Europa-Studie hat CBRE eine Analyse durchgeführt, bei der insgesamt 640 Milliarden Euro an Krediten für Immobilienfinanzierungen untersucht wurden. In Deutschland beläuft sich der Anteil der nicht mehr refinanzierbaren Kredite auf etwa 27,5 Prozent, was einem Betrag von 176 Milliarden Euro entspricht. Dieser höhere Anteil an problematischen Immobilienkrediten in Deutschland im Vergleich zum europäischen Durchschnitt verdeutlicht die Finanzierungsschwierigkeiten in der gewerblichen Immobilienbranche des Landes.
Die Finanzierung von gewerblichen Immobilien in Deutschland bleibt insgesamt eine komplexe Herausforderung. Die steigenden Zinssätze, sinkenden Immobilienwerte und restriktiven Kreditvergabekriterien erschweren den Erhalt von Krediten. Jedoch können Finanzierungslücken durch den Einsatz von zusätzlichem Eigenkapital oder alternativen Finanzierungsinstrumenten geschlossen werden. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob sich die Situation in Zukunft verbessern wird.
